L’Agenzia delle Entrate, con la circolare del 10 maggio 2024 n. 10, ha illustrato le novità in materia di locazioni brevi introdotte dall’art. 1 co. 63 della Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), che modificano l’art. 4 del DL 50/2017.

1. Aumento dell’aliquota della tassa piatta sugli affitti brevi

• Nuova Aliquota: Dal 21% al 26%
• Eccezione: Possibilità di indicare in dichiarazione una sola abitazione cui continuare ad applicare l’aliquota del 21% (art. 4 co. 2 del DL 50/2017).

2. Modifica delle norme sugli adempimenti degli intermediari non residenti

• Adeguamento al Diritto Comunitario: Le norme sugli adempimenti degli intermediari non residenti sono state modificate per adeguarsi al diritto comunitario (art. 4 co. 5-bis del DL 50/2017).

3. Decorrenza

• Applicazione della Nuova Aliquota:
  • La nuova aliquota del 26% si applica ai redditi maturati dal 1° gennaio 2024.
  • Non rileva la data di stipula del contratto o la data di pagamento del canone.
  • L’aliquota del 26% si applica ai redditi fondiari per cui è stata scelta la cedolare, maturati pro rata temporis dall’1.1.2024 ai sensi dell’art. 26 del TUIR.

4. Ritenuta

• Misura della Ritenuta: Resta fissata al 21%.
• Titolo di Acconto: La legge di bilancio ha stabilito che la ritenuta sia effettuata sempre a titolo di acconto, semplificando l’art. 4 co. 5 del DL 50/2017.

5. Intermediari Non Residenti

• Intermediari non residenti ma con stabile organizzazione in Italia: Continueranno ad adempiere agli obblighi relativi alle locazioni brevi mediante la loro stabile organizzazione.
• Intermediari residenti in UE senza stabile organizzazione in Italia:
  • Non saranno più obbligati a nominare un rappresentante fiscale.
  • Potranno scegliere se adempiere agli obblighi di comunicazione, ritenuta e certificazione direttamente oppure nominando un responsabile d’imposta tra i soggetti indicati nell’art. 23 del DPR 600/73.
• Intermediari residenti al di fuori dell’UE:
  • Dovranno adempiere agli obblighi mediante una stabile organizzazione situata in uno Stato membro dell’UE.
  • Se non hanno una stabile organizzazione nell’UE, dovranno nominare un rappresentante fiscale.

Schema di Sintesi

Aumento dell’aliquota

• Vecchia Aliquota: 21%
• Nuova Aliquota: 26%
• Eccezione: Una sola abitazione può mantenere l’aliquota del 21%

Decorrenza

• Data Applicazione: 1° gennaio 2024
• Applicazione: Redditi fondiari maturati pro rata temporis

Ritenuta

• Aliquota Ritenuta: 21%
• Titolo: Acconto

Intermediari

• Con stabile organizzazione in Italia: Adempiono mediante stabile organizzazione
• Senza stabile organizzazione in Italia (UE):
  • Nessun obbligo di nominare rappresentante fiscale
  • Possibilità di adempiere direttamente o nominare responsabile d’imposta
• Al di fuori dell’UE:
  • Adempiono mediante stabile organizzazione in UE
  • Se non hanno una stabile organizzazione, devono nominare rappresentante fiscale

Le novità introdotte dalla Legge 213/2023 e illustrate nella circolare dell’Agenzia delle Entrate del 10 maggio 2024 n. 10 apportano significative modifiche alla normativa sulle locazioni brevi. L’aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26%, la possibilità di mantenere una sola abitazione all’aliquota ridotta del 21%, e le nuove disposizioni per gli intermediari non residenti rappresentano i principali cambiamenti. Queste modifiche sono state implementate per semplificare e adeguare la normativa italiana alle direttive comunitarie, garantendo una maggiore chiarezza e coerenza nei regimi fiscali applicabili alle locazioni brevi.